জমির দাম নির্ধারণে নতুন নিয়ম করল সরকার

জমি ও অন্যান্য স্থাবর সম্পত্তির দাম নির্ধারণে পুরোনো মৌজা মূল্য বাতিল করেছে সরকার। এখন থেকে জমির প্রকৃত বাজারমূল্য কার্যকর হবে। কর ফাঁকি ও অপ্রদর্শিত সম্পদ কমানোর পাশাপাশি সরকারের রাজস্ব আয় বাড়ানোর লক্ষ্যে এই বড় উদ্যোগ নেওয়া হয়েছে। নতুন এই নিয়মে স্থানীয় প্রশাসনের জ্যেষ্ঠ কর্মকর্তাদের নেতৃত্বে গঠিত কমিটি সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করবে। এসব মূল্যতালিকা পরবর্তী তিন বছর কার্যকর থাকবে। আগে জেলা রেজিস্ট্রারের নেতৃত্বাধীন কমিটি জমির মূল্য নির্ধারণ করত। তখন প্রতি দুই বছর পরপর এই তালিকা হালনাগাদ করা হতো।

এ বিষয়ে গত বুধবার একটি বিজ্ঞপ্তির মাধ্যমে ‘সম্পত্তির সর্বনিম্ন বাজারমূল্য নির্ধারণ বিধিমালা, ২০১০’-এর সংশোধনী জারি করেছে সরকার। ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভারপ্রাপ্ত সচিব মো. এমদাদুল হক চৌধুরী জানান, আগের পদ্ধতিতে সম্পত্তির প্রকৃত বাজারমূল্য প্রতিফলিত হতো না। ফলে করের আওতার বাইরে থাকা অর্থ ও অবৈধ সম্পদ জমার সুযোগ তৈরি হয়েছিল।

তিনি বলেন, ‘আগে মৌজা মূল্যের ভিত্তিতে সম্পত্তির দাম ঠিক করা হতো। সাধারণত এই মূল্য প্রকৃত বাজারদরের চেয়ে অনেক কম হয়। ফলে দুই মূল্যের মধ্যে বড় ব্যবধান তৈরি হয়।’

এই বিশাল ব্যবধানের কারণেই কর ফাঁকি দেওয়া এবং অপ্রদর্শিত বা কালো টাকা গড়ে তোলার সুযোগ তৈরি হতো বলে মনে করেন তিনি।

নতুন এই পদ্ধতির মূল লক্ষ্য হলো সরকারের রাজস্ব আদায় বাড়ানো। পাশাপাশি আর্থিক ব্যবস্থাপনায় স্বচ্ছতা ও জবাবদিহি জোরদার করা।

অর্থ মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৪-২৫ অর্থবছরে জমি ও স্ট্যাম্প কর থেকে সরকার ১১ হাজার ৭৫৩ কোটি টাকা রাজস্ব আদায় করেছে।

নতুন সংশোধিত বিধিমালায় ‘সর্বনিম্ন’ শব্দটি বাদ দেওয়া হয়েছে। ফলে কমিটিগুলোকে এখন আর ন্যূনতম মূল্য নয়, বরং সম্পত্তির প্রকৃত বাজারমূল্যই নির্ধারণ করতে হবে।

জমির প্রকৃত দাম ঠিক করার জন্য তিন স্তরে কমিটি গঠন করা হবে। এর মধ্যে সিটি করপোরেশন এলাকার জমির মূল্য নির্ধারণ করবে বিভাগীয় কমিটি।

বিভাগীয় কমিটির সভাপতি হিসেবে দায়িত্ব পালন করবেন সংশ্লিষ্ট বিভাগীয় কমিশনার।

অন্যদিকে, পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকার জমির মূল্য নির্ধারণ করবে জেলা কমিটি। এই কমিটির নেতৃত্বে থাকবেন জেলা প্রশাসক (ডিসি)।

আর সিটি করপোরেশন, পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট এলাকার বাইরের অন্যান্য স্থানের জমির মূল্য নির্ধারণ করবে উপজেলা কমিটি। এর সভাপতি থাকবেন উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তা (ইউএনও)।

প্রতিটি কমিটিতে প্রশাসন, গণপূর্ত, স্থানীয় সরকার, ভূমি, কর এবং সংশ্লিষ্ট উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের প্রতিনিধিরা সদস্য হিসেবে থাকবেন।

জমির শ্রেণি, ব্যবহার, অবস্থান, সড়ক যোগাযোগ এবং অন্যান্য অবকাঠামোগত সুবিধা বিবেচনায় নিয়ে কমিটিগুলো মূল্য নির্ধারণ করবে।

এ ছাড়া সরকারি মূল্যায়ন, নিবন্ধিত দলিলে সাম্প্রতিক জমি কেনাবেচার তথ্য এবং স্থানীয়ভাবে অনুসন্ধান ও গণশুনানির মাধ্যমে পাওয়া বাজারদরও বিবেচনায় নেওয়া হবে।

কমিটিগুলোকে এমন একটি মূল্যতালিকা তৈরি করতে হবে, যা তিন বছর কার্যকর থাকবে। মেয়াদ শেষ হওয়ার আগেই বিদ্যমান মূল্য পর্যালোচনা করে নির্ধারিত প্রক্রিয়ায় নতুন তালিকা তৈরি করতে হবে।

দলিলে উল্লেখ করা সম্পত্তির মূল্য এবং প্রকৃত বাজারমূল্যের মধ্যে কোনো পার্থক্য থাকলে কীভাবে মূল্য নির্ধারণ করা হবে, সংশোধনীতে তা-ও স্পষ্ট করা হয়েছে।

ভূমি সচিব এমদাদুল হক চৌধুরী জানান, প্রযুক্তিনির্ভর পূর্ণাঙ্গ মূল্যায়ন ব্যবস্থা চালু না হওয়া পর্যন্ত কমিটির মাধ্যমে মূল্য নির্ধারণের এই পদ্ধতি একটি অন্তর্বর্তী ব্যবস্থা হিসেবে কাজ করবে।

তিনি বলেন, ‘আমরা এখন পুরোনো প্রথা ভেঙে বাজারভিত্তিক মূল্য নির্ধারণের দিকে এগোচ্ছি।’

জমির পরিমাপ ও মালিকানা-সংক্রান্ত তথ্য, জমির দাম এবং কোনো এলাকার উন্নয়নের মাত্রাসহ বিভিন্ন সূচক ব্যবহার করে একটি স্বয়ংক্রিয় অনলাইন ব্যবস্থা গড়ে তোলা হচ্ছে। এ জন্য দক্ষিণ কোরিয়ার সঙ্গে কাজ করছে সরকার।

এমদাদুল হক চৌধুরী বলেন, ‘এসব বিষয় বিবেচনায় নিয়ে একটি আধুনিক অনলাইন ব্যবস্থা তৈরি করা হবে। এটা অনেকটা সূত্রভিত্তিক হবে। নির্দিষ্ট কিছু মানদণ্ডের ভিত্তিতে সম্পত্তির বাজারমূল্য স্বয়ংক্রিয়ভাবে নির্ধারিত হবে।’

প্রযুক্তিনির্ভর এই ব্যবস্থাটি পুরোপুরি তৈরি করতে এক থেকে দেড় বছর সময় লাগতে পারে। চালু হওয়ার পর এতে নিয়মিত তথ্য হালনাগাদ করা হবে।

তিনি আরও বলেন, ‘প্রকৃত সমাধান এই অন্তর্বর্তী ব্যবস্থার মাধ্যমে আসবে না। নতুন মূল্যায়ন ব্যবস্থা তৈরি করতে আমাদের আরও এক থেকে দেড় বছর অপেক্ষা করতে হবে। শেষ পর্যন্ত নতুন ব্যবস্থাটিই বর্তমান পদ্ধতির জায়গা নেবে।’

সচিবের মতে, সবশেষে দক্ষিণ কোরিয়ার প্রযুক্তিনির্ভর এই স্বয়ংক্রিয় ব্যবস্থাটিই হবে এই খাতের প্রকৃত সমাধান।

এদিকে, অর্থনীতিকে আনুষ্ঠানিক কাঠামোর আওতায় আনার এই সরকারি উদ্যোগকে স্বাগত জানিয়েছেন এসএমএসি অ্যাডভাইজরি সার্ভিসেস লিমিটেডের পরিচালক স্নেহাশীষ বড়ুয়া।

তবে লেনদেনের খরচ না কমিয়ে হঠাৎ করে বাজারদর অনুযায়ী সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করা হলে সাধারণ ক্রেতা ও আবাসন খাত ক্ষতিগ্রস্ত হতে পারে বলে সতর্ক করেছেন তিনি।

স্নেহাশীষ বড়ুয়া বলেন, ‘আমাদের অর্থনীতিকে আনুষ্ঠানিক কাঠামোর আওতায় আনার উদ্যোগ অবশ্যই স্বাগত জানানোর মতো। তবে সম্পত্তি নিবন্ধনের ক্ষেত্রে বাজারদর কার্যকর করতে হলে সতর্ক ও ভারসাম্যপূর্ণ পদ্ধতি অনুসরণ করতে হবে।’

তিনি আরও বলেন, ‘বর্তমানে সম্পত্তি কেনাবেচার লেনদেন ব্যয় বা নিবন্ধন খরচ অনেক বেশি। নিবন্ধন ফি ৪ থেকে ৫ শতাংশে না নামিয়ে মৌজা মূল্য বাড়ানো হলে ক্রেতাদের ওপর আর্থিক চাপ আরও বাড়বে।’

তার মতে, অবিলম্বে প্রকৃত বাজারদরের সঙ্গে মূল্য সমন্বয় করা হলে দেশের আবাসন খাত বড় ধরনের ক্ষতির ঝুঁকিতে পড়বে। কারণ অনেক ক্রেতারই বাড়তি খরচে সম্পত্তি নিবন্ধনের জন্য প্রয়োজনীয় অর্থের সংস্থান নেই।

তাই ক্রেতাদের সামর্থ্য ও আবাসন খাতের স্থিতিশীলতা বজায় রেখে আগামী পাঁচ থেকে ছয় বছরে ধাপে ধাপে বাজারদরের সঙ্গে সম্পত্তির মূল্য সমন্বয়ের পরামর্শ দেন এই বিশ্লেষক।

তবে প্রচলিত ব্যবস্থায় যেভাবে কালো টাকা তৈরির সুযোগ ছিল, নতুন এই উদ্যোগ তা কমাতে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখতে পারে বলে মনে করেন স্নেহাশীষ বড়ুয়া।

অন্যদিকে, স্থানীয় গবেষণা প্রতিষ্ঠান সেন্টার ফর পলিসি ডায়ালগের (সিপিডি) অতিরিক্ত গবেষণা পরিচালক তৌফিকুল ইসলাম খান বিষয়টিকে ইতিবাচক হিসেবে দেখছেন।

তিনি বলেন, নিয়মিতভাবে বাজারদরের ভিত্তিতে সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করা হলে সরকারের কর আদায় বাড়তে পারে। একই সঙ্গে করব্যবস্থায় ন্যায্যতা নিশ্চিত করাও সহজ হবে।

তৌফিকুল ইসলাম খান বলেন, ‘বাজারভিত্তিক মূল্য নির্ধারণের ফলে দীর্ঘদিন ধরে করের বোঝা কমানোর যে দাবি রয়েছে, তা পূরণেরও সুযোগ তৈরি হতে পারে।’

তবে এই সংস্কার শুধু জমি কেনাবেচার করের মধ্যে সীমাবদ্ধ না রেখে আয়কর ও সম্পত্তি করসহ সামগ্রিক করব্যবস্থায় সম্প্রসারণ করা উচিত বলে মনে করেন সিপিডির এই গবেষক।

স্বচ্ছতা ও দক্ষতা বাড়াতে সম্পত্তি কেনাবেচার পুরো প্রক্রিয়া ডিজিটাল করার ওপর জোর দেন তিনি। পাশাপাশি আয়কর, সম্পত্তি কর এবং অন্যান্য তথ্যভাণ্ডারের মধ্যে সমন্বয় গড়ে তোলার আহ্বান জানান।

এই উদ্যোগকে জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের (এনবিআর) বিশ্বব্যাংকের সঙ্গে চলমান আধুনিকায়ন কর্মসূচি এবং আন্তর্জাতিক মুদ্রা তহবিলের (আইএমএফ) সঙ্গে বৃহত্তর সংস্কার আলোচনার অংশ করার পরামর্শ দেন তৌফিকুল।

তার মতে, দেশের রাজস্ব আদায় জোরদার করতে এবং করের ক্ষেত্রে ন্যায্যতা নিশ্চিত করতে এখন মধ্যমেয়াদি সংস্কারের দিকে নজর দেওয়া জরুরি।